του Σουκαρά Παναγιώτη
Πρόταση Εναλλακτικής Πολιτικής για τις Αραιοδομημένες Ζώνες Οικισμών
1. Θεσμοθέτηση “Ζωνών Ελεγχόμενης Ανάπτυξης Υπαίθρου” (ΖΕΑΥ)
Αντί να καταργηθούν οι αραιοδομημένες περιοχές ως δομήσιμες, να μετατραπούν σε Ζώνες Ελεγχόμενης Ανάπτυξης Υπαίθρου. Πρόκειται για ειδικές πολεοδομικές ενότητες εντός της ευρύτερης περιφέρειας ενός οικισμού, οι οποίες:
- αναγνωρίζουν την υφιστάμενη χρήση γης,
- διατηρούν περιορισμένη δυνατότητα δόμησης,
- εντάσσονται σε ένα πλαίσιο ελέγχου που εξασφαλίζει περιβαλλοντική ισορροπία.
2. Κριτήρια για τη διατήρηση δομησιμότητας Η δυνατότητα δόμησης στις ΖΕΑΥ θα εξαρτάται από:
- την ύπαρξη στοιχειώδους υποδομής (δρόμος, πρόσβαση σε κοινωφελείς υπηρεσίες),
- την εγγύτητα στον οικιστικό πυρήνα (π.χ. απόσταση μικρότερη των 500-700 μ.),
- το μέγεθος του γηπέδου (π.χ. άρτιο από 1 έως 2 στρέμματα),
- τη μη ύπαρξη περιβαλλοντικών περιορισμών (ρέματα, δάση, NATURA).
3. Δυνατότητα μεταφοράς συντελεστή δόμησης Για ακίνητα που απολέσουν τη δυνατότητα δόμησης, να παρέχεται η δυνατότητα:
- μεταφοράς του συντελεστή δόμησης σε οργανωμένες ζώνες υποδοχής εντός του ίδιου δήμου ή περιφέρειας,
- ανταλλαγής με οικόπεδα του Δημοσίου που προορίζονται για αγροτική ή ήπια τουριστική χρήση.
4. Δημιουργία «Τραπεζών Γης Περιφέρειας» Κάθε περιφέρεια ή δήμος μπορεί να δημιουργήσει Τράπεζα Γης όπου:
- καταγράφονται τα ακίνητα που επηρεάζονται,
- γίνεται συντονισμός ανταλλαγών, αποζημιώσεων ή μεταβιβάσεων με ευνοϊκούς όρους,
- συνδέεται η τοπική πολεοδομική στρατηγική με τις ανάγκες ανάπτυξης.
5. Ενίσχυση τοπικής επιχειρηματικότητας με ήπιες μορφές δόμησης Εντός των ΖΕΑΥ να επιτρέπονται:
- αγροτουριστικές μονάδες έως 200 τ.μ. με ειδικές προδιαγραφές φυσικών υλικών,
- κατοικίες με περιορισμένο αποτύπωμα και υψηλές περιβαλλοντικές προδιαγραφές (π.χ. ενεργειακή αυτάρκεια),
- μικρές τοπικές επιχειρήσεις χαμηλής όχλησης.
6. Δημόσια διαβούλευση πριν την ένταξη στο ΠΔ Κάθε πρόταση αλλαγής ορίων ή χαρακτηρισμού περιοχών πρέπει να τεθεί:
- σε δημόσια διαβούλευση τοπικά, με ειδοποίηση όλων των ιδιοκτητών,
- υπό αξιολόγηση ειδικής επιτροπής κοινωνικής και οικονομικής επίπτωσης,
- σε έγκριση από τα δημοτικά συμβούλια και όχι μόνο από τεχνοκρατικά όργανα.
7. Αναπτυξιακά κίνητρα για περιοχές που θα επηρεαστούν Για τις περιοχές όπου καταργείται η δυνατότητα δόμησης να δοθούν:
- φορολογικές ελαφρύνσεις σε ιδιοκτήτες (π.χ. απαλλαγή από ΕΝΦΙΑ για 10 χρόνια),
- επιδοτήσεις για επενδύσεις σε αγροτική παραγωγή ή αναδασώσεις,
- προγράμματα τουριστικής ανάπτυξης με επίκεντρο τη φύση και την πολιτιστική κληρονομιά.
Συμπέρασμα:
Η εναλλακτική αυτή πολιτική διατηρεί τον πολεοδομικό έλεγχο, αλλά ταυτόχρονα αναγνωρίζει το δίκαιο των ιδιοκτητών και ενθαρρύνει την περιφερειακή ανάπτυξη. Αντιμετωπίζει τους κατοίκους των μικρών χωριών όχι ως εμπόδιο, αλλά ως συμμάχους στην προστασία και την αξιοποίηση της ελληνικής υπαίθρου.