Οι τελευταίες αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ) για τα όρια των οικισμών κάτω των 2.000 κατοίκων επαναφέρουν στο προσκήνιο ένα ζήτημα με βαθιές συνέπειες όχι μόνο για τους ιδιοκτήτες ακινήτων, αλλά και για το ίδιο το μέλλον της ελληνικής υπαίθρου: την αναπτυξιακή ισορροπία μεταξύ κέντρων και περιφέρειας.
Σύμφωνα με τον βουλευτή Μεσσηνίας Περικλή Μαντά, το νέο θεσμικό πλαίσιο —που αναμένεται να τεθεί σε εφαρμογή με την ολοκλήρωση των Τοπικών ή Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων— επηρεάζει κυρίως την «Γ’ ζώνη» των οικισμών, δηλαδή το αραιοδομημένο τμήμα που βρίσκεται πέρα από τον συνεκτικό πυρήνα και τις σποραδικές κατοικίες. Αν και οι αλλαγές αυτές δεν θα εφαρμοστούν άμεσα, εγείρουν εύλογα ερωτήματα για τη βιωσιμότητα των μικρών κοινοτήτων.
Το ζήτημα δεν είναι μόνο τεχνικό, πολεοδομικό ή νομικό. Είναι κυρίως κοινωνικό και αναπτυξιακό. Το αραιοδομημένο τμήμα, όσο άτυπο κι αν θεωρείται, αποτέλεσε για δεκαετίες χώρο φυσικής επέκτασης για εκατοντάδες χωριά. Εκεί χτίστηκαν σπίτια νέων οικογενειών, επενδύθηκαν κόποι δεκαετιών, σχεδιάστηκαν αγροτουριστικές μονάδες και οικογενειακές επιχειρήσεις. Αν σήμερα αυτός ο χώρος πάψει να θεωρείται εντός οικισμού, τότε τι μέλλον έχει η περιφερειακή ανάπτυξη που στηρίχθηκε σε αυτόν;
Η ουσία του προβληματισμού είναι ξεκάθαρη: μια τυπική εφαρμογή του νόμου μπορεί να οδηγήσει σε άτυπη ερήμωση. Οι μικροϊδιοκτήτες ακινήτων, που επένδυσαν σε περιοχές με προσδοκία δόμησης και ανάπτυξης, ενδέχεται να δουν τις περιουσίες τους να χάνουν κάθε εμπορική αξία. Ταυτόχρονα, ανακόπτεται η δυνατότητα νέων ανθρώπων να επιστρέψουν στην ύπαιθρο, να επενδύσουν, να χτίσουν, να δραστηριοποιηθούν επαγγελματικά.
Ο Περικλής Μαντάς επιχειρεί να καθησυχάσει, σημειώνοντας ότι μέχρι την έγκριση των σχεδίων τα υφιστάμενα όρια ισχύουν και οι άδειες οικοδομής θα συνεχίσουν να εκδίδονται κανονικά. Ωστόσο, η αγωνία δεν αφορά μόνο το σήμερα, αλλά το αύριο. Η μετάβαση σε ένα νέο πολεοδομικό καθεστώς που ενδέχεται να εξαιρεί κρίσιμες περιοχές από τη δυνατότητα αξιοποίησης, είναι κάτι που δεν μπορεί να αγνοηθεί ή να καθυστερήσει με απλούς εφησυχασμούς.
Η πρόταση του Υπουργείου Περιβάλλοντος για θεσμοθέτηση των αραιοδομημένων περιοχών ως «Περιοχές Ελέγχου Χρήσεων Γης» είναι πράγματι μια κατεύθυνση που θα μπορούσε να μετριάσει τις επιπτώσεις. Ωστόσο, χρειάζεται μεγάλη προσοχή στις τεχνικές προδιαγραφές αυτών των περιοχών: αν οι απαιτήσεις αρτιότητας και οι συντελεστές δόμησης είναι υπερβολικά αυστηροί ή ασαφώς καθορισμένοι, τότε το πρόβλημα απλώς θα αλλάξει μορφή χωρίς να λυθεί.
Το κρίσιμο ερώτημα παραμένει: πώς θα προχωρήσει η περιφερειακή ανάπτυξη όταν αφαιρείται σταδιακά το δικαίωμα οικοδομής από χιλιάδες ακίνητα που βρίσκονται σε χωριά με πληθυσμό κάτω των 2.000 κατοίκων; Αν δεν διασφαλιστεί η δυνατότητα αξιοποίησης αυτών των περιουσιών με δίκαιο και βιώσιμο τρόπο, τότε θα έχουμε να αντιμετωπίσουμε μια αλυσιδωτή αντίδραση: πτώση αξιών, δημογραφική υποχώρηση, αδρανής γη, εγκατάλειψη.
Ο πραγματικός κίνδυνος δεν είναι η αλλαγή των ορίων, αλλά η αδυναμία του κράτους να εξισορροπήσει την ανάγκη για τυπικότητα και προστασία του περιβάλλοντος με τη ζωτική ανάγκη των πολιτών της υπαίθρου να μείνουν στον τόπο τους και να ζήσουν με αξιοπρέπεια. Μια αμιγώς νομοτεχνική προσέγγιση που αγνοεί τις τοπικές κοινωνίες θα οδηγήσει με μαθηματική ακρίβεια σε ερήμωση, ανισότητα και οργή.
Η συζήτηση για τα νέα όρια οικισμών είναι μια πρώτης τάξης ευκαιρία να επαναπροσδιορίσουμε τι σημαίνει περιφερειακή ανάπτυξη στην πράξη. Όχι μόνο με χάρτες, διαγράμματα και διατάγματα, αλλά με κριτήριο την κοινωνική συνοχή και τη βιωσιμότητα του ελληνικού τοπίου.
Θα γίνει αυτό; Ή θα είναι άλλη μια μεταρρύθμιση που, στο όνομα της τάξης, θα καταδικάσει τη ζωντανή ύπαιθρο σε ακινησία;